Особенности функционирования ЖСК

Особенности создания и функционирования жилищно-строительных кооперативов.

Одним из способов решения жилищного вопроса для граждан Российской Федерации является вступление их в жилищно-строительные кооперативы. Жилищно-строительным кооперативом является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). Целью создания жилищно-строительного кооператива является возведение (или реконструкция) и последующее содержание многоквартирного жилого дома в интересах его членов. ЖСК, как и другие потребительские кооперативы, является некоммерческой организацией (ст. 116 ГК РФ) и не ведут предпринимательской деятельности. Осуществление предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли может осуществляться жилищно-строительным кооперативом лишь только для получения дополнительных средств для строительства (либо содержания) многоквартирного жилого дома и интересах членов ЖСК (п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Организация ЖСК

Организовать жилищно-строительный кооператив для возведения и последующего содержания многоквартирного жилого дома имеют право не менее пяти граждан и (или) организаций (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Максимальное количество учредителей (а впоследствии—членов ЖСК) не может превышать числа жилых помещений в будущем доме. Решение собрания учредителей об организации жилищно-строительного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали все учредители (п. 4 ст. 112ЖК РФ).

Устав жилищно-строительного кооператива должен содержать следующую информацию (ст. 113 ЖК РФ):

—наименование кооператива;

—место его нахождения;

—предмет и цели деятельности;

—порядок вступления в члены кооператива;

—порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса и иных выплат;

—размер вступительных и паевых взносов;

—состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

—ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

—состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

—порядок принятия решений органами управления и контроля ЖСК, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

—порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

—порядок реорганизации и ликвидации кооператива

—другие, не противоречащие действующему законодательству, положения.

Регистрация жилищно-строительного кооператива производится в общеустановленном для юридических лиц порядке. Он установлен Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

На дату внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) о регистрации жилищно-строительного кооператива его учредители становятся его первыми членами.

В дальнейшем ЖСК имеет право принимать в свои ряды новых участников. Количество их, как было сказано выше, не может превышать количества жилых помещений в строящемся доме.

Прием новых членов жилищно-строительного кооператива производится на основании поданных заявлений (п. 1 ст.121 ЖК РФ). Заявление о приеме в течение месяца должно быть рассмотрено правлением ЖСК и утверждено решением общего собрания (конференции) членов жилищно-строительного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖКРФ). Подавший заявление гражданин (юридическое лицо) признается членом жилищно-строительного кооператива после утверждения решения о приеме собранием (конференцией) и с момента уплаты вступительного взноса (там же).

Источники финансирования деятельности жилищно-строительного кооператива

Финансирование возведения жилого дома в первую очередь производится за счет собственных средств жилищно-строительного кооператива. Собственные средства ЖСК складываются из паевых взносов (паенакоплений), а также членских и вступительных взносов. Членские (ежемесячные) и вступительные (разовые) взносы в порядке, предусмотренным уставом жилищно-строительного кооператива, направляются, как правило, на покрытие расходов, связанных с текущей деятельностью кооператива. Паевые взносы (паенакопления) идут на финансирование строительства жилого дома, что и является основной целью создания ЖСК. Кроме того, если это предусмотрено уставом кооператива, решением общего собрания членов ЖСК, в ряде случаев могут обязать внести дополнительные разовые взносы.

Как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения все виды взносов не признаются доходом ЖСК (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Не включаются поступившие взносы также и в базу по налогу на добавленную стоимость (если ЖСК признается плательщиком НДС) (подп. 1 п. 2 ст.146 НК РФ).

Кроме того, в рамках целевых программ, направленных на содействие жилищному строительству муниципальные (региональные) власти, либо организации, работники которых являются членами ЖСК, могут субсидировать строительство жилого дома в интересах членов кооператива.

Такие средства (субсидии) признаются целевыми поступлениями на ведение уставной деятельности некоммерческих организаций (п. 2 ст. 251 НК РФ) и не являются доходом кооператива. При временном недостатке имеющихся в наличии денежных средств ЖСК имеет право привлечь заемные (кредитные) средства. Проценты за пользование кредитом (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ) признаются внереализационными расходами кооператива. По нашему мнению, источником их погашения должны являться не затраты по строительству дома (паевые взносы членов ЖСК), а расходы по управлению и содержанию кооператива (ежемесячные членские либо дополнительные взносы).

Процесс возведения жилого дома

Жилищно-строительный кооператив (п. 3 ст. 110 ЖК РФ) признается застройщиком и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство (либо реконструкцию) многоквартирного жилого дома в соответствии с выданным ему разрешением на строительство.

Затраты на возведение жилого дома для кооператива, как и для любого застройщика многоквартирного жилого дома, будут складываться, в частности, из:

— затрат на приобретение или аренду земельного участка, на котором будет возводиться дом;

— затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства дома, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

— затрат на строительство систем инженерно- технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) дома к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

— затрат на возведение дома в соответствии с проектной документацией;

—затрат по внесению платы за подключение (технологическое присоединение) дома к сетям инженерно-технического обеспечения;

— иных затрат, непосредственно связанных со строительством и введением в эксплуатацию построенного дома.

Приобретение (поступление) земельного участка

Земельный участок, на котором будет возводиться дом, может быть приобретен кооперативом в собственность (у муниципальных властей, организаций, граждан), арендован (у муниципальных властей, организаций) либо получен по договору безвозмездного срочного пользования от Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (п. 6.4 ст.3 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»). При этом следует обратить внимание, что получение участка от Фонда РЖС по договору безвозмездного срочного пользования возможно только жилищно-строительным кооперативом, созданным в целях обеспечения жильем граждан, указанных в п. 4 ст. 16.5 упомянутого Закона N 161-ФЗ. Перечень отдельных категорий граждан, имеющих право быть принятыми в члены такого ЖСК, утвержден постановлением Правительства РФ от 09.02.2012 N 108. Безвозмездный срочный договор заключается на время строительства кооперативного дома. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию земельный участок под домом может быть безвозмездно передан в собственность кооператива или граждан, являющихся его членами.

Налог на добавленную стоимость

Реализация земельного участка не облагается налогом на добавленную стоимость (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка жилищно-строительный кооператив не будет уплачивать его продавцу в составе выручки этот налог.

Налог на имущество

Приобретенный земельный участок не признается объектом налогообложения по налогу на имущество (подп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Земельный налог

После оформления в установленном порядке прав на земельный участок (что должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним—ЕГРП), жилищно-строительный кооператив в ряде случаев может быть признан плательщиком земельного налога по этому участку. Плательщиками налога являются организации, или физические лица, владеющие земельными участками по праву собственности, праву постоянного (бессрочного) пользования или праву пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Лица, у которых земельные участки находятся на праве безвозмездного срочного пользования либо переданы им по договору аренды, плательщиками земельного налога не признаются. Таким образом, жилищно- строительный кооператив будет уплачивать земельный налог, если он приобретает участок под застройку в собственность. Налогооблагаемой базой для исчисления налога определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января текущего года (налогового периода) (п. 1 ст. 391 НК РФ). При постановке участка на кадастровый учет в течение года его кадастровая стоимость определяется на дату постановки на учет. Налоговая ставка по земельному участку, предоставленному для жилищного строительства, не может превышать 0,3% (подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ). При этом органы местного самоуправления своими нормативно-правовыми актами могут установить более низкую ставку налога (п. 2 ст. 394 НК РФ). Если земельный участок приобретен жилищно-строительным кооперативом в течение года, то налог платится, исходя из количества полных месяцев в текущем году. Если при этом участок приобретен (точнее зарегистрировано право собственности на него) по 15 число месяца включительно, то данный месяц принимается за полный. Если право собственности зарегистрировано 16 числа или позже, то данный месяц при расчете суммы налога не учитывается (п. 7 ст. 396 НК РФ). Если отчетным периодом для начисления и уплаты налога признается квартал, то в срок, установленный нормативно-правовым актом муниципального образования, на территории которого распложен земельный участок (довольно часто это 30 число месяца, следующего за истекшим кварталом), необходимо будет уплатить авансовый платеж по земельному налогу. Сумма его рассчитывается, как одна четвертая соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января текущего года (п. 6 ст. 396 НК РФ). Однако при этом нужно учесть особенности начисления земельного налога при приобретении земельного участка под строительство жилого дома. В первые три года, начиная с даты регистрации права собственности на приобретенный земельный участок застройщик (в рассматриваемой ситуации—жилищно-строительный кооператив) обязан будет исчислять земельный по соответствующей налоговой ставке (0,3% или меньше) с коэффициентом 2 (п.15 ст. 396 НК РФ). Если строительство объекта будет продолжаться менее этого срока (окончанием его считается дата государственной регистрации права собственности на построенный дом), то сумма налога за весь фактический период строительства подлежит пересчету с коэффициентом 1, а возникшая разница (как излишне уплаченный налог) подлежит возврату ЖСК. Если строительство дома будет продолжаться более трех лет, то начиная с 37 месяца и вплоть до регистрации права собственности на него, земельный налог будет начисляться с коэффициентом 4. Затраты по начислению земельного налога признаются прочими расходами ЖСК (подп.1 п. 1 ст. 264 НК РФ). Таким образом, по нашему мнению, источником начисления земельного налога можно считать не затраты по возведению дома (паевые взносы членов ЖСК), а расходы по управлению и содержанию кооператива (ежемесячные членские взносы).

Затраты на строительство дома

Жилищно-строительный кооператив, являющийся добровольным объединением граждан и юридических лиц, а также некоммерческой организацией, вероятнее всего не будет иметь возможностей для самостоятельного строительства жилого дома. Поэтому на практике, чаще всего, ЖСК заключает договор с техническим заказчиком, на которого и возлагаются все обязанности по заключению договоров (по поручению и за счет кооператива) со всеми участниками процесса возведения дома—проектировщиками, подрядчиками, поставщиками материалов. Главная задача ЖСК на этом этапе—обеспечить финансирование строительства за счет паевых взносов участников, заемных (кредитных)средств, либо целевых субсидий. После завершения строительства, получения (на имя ЖСК) разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, кооператив получает возможность принять к учету построенный жилой дом. Его стоимость будет складываться из фактических затрат на возведение (перечень которых приведен выше) и вознаграждения, подлежащего уплате техническому заказчику согласно условиям заключенного между последним и ЖСК. При этом следует принять во внимание, что передача квартир (и нежилых помещений) в собственность членов кооператива не признается их реализацией, то есть не включается в состав операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость. Следовательно, сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная к оплате подрядчиком и другими участниками строительства, подлежит включению в затраты по возведению дома (п. 2 ст. 170НК РФ).

Регистрация права собственности на построенный дом

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилищно-строительный кооператив имеет право зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость. Порядок государственной регистрации возникновения права собственности на созданные объекты недвижимости установлен ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденными приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113.При этом следует обратить внимание, что жилищно-строительный кооператив регистрирует право собственности не на построенный дом, как на единый, отдельно стоящий объект недвижимости, а на жилые (квартиры) и нежилые помещения, входящие в состав этого дома. То есть регистрируется право собственности не на один, а на множество объектов, количество которых будет равно количеству квартир и других помещений, подлежащих впоследствии передаче в собственность членам ЖСК. За регистрацию права собственности на каждый из объектов недвижимости ЖСК должен будет заплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время равен 15 000 руб. (подп. 2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Затраты на ее уплату, равно как и другие, возникающие в процессе регистрации права собственности на квартиры в построенном доме (на нотариальное заверение, в случае необходимости, ряда документов и прочие подобные расходы), по нашему мнению, подлежат включению в стоимость квартир. То есть осуществляться они должны за счет паевых взносов членов ЖСК. После регистрации права собственности на квартиры в возведенном доме на имя жилищно-строительного кооператива его участники имеют право перевести это право уже на себя.

Заселение жильцов и оформление права собственности

После завершения строительства дома, что может быть подтверждено получением разрешения на ввод в эксплуатацию, члены жилищно-строительного кооператива имеют право заселиться в свои квартиры. Однако при этом следует иметь в виду, что само по себе наличие разрешения на ввод еще не означает автоматически, что квартиры в доме пригодны к заселению. Следует отметить, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п.1 ст. 55 ГСК РФ) представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Однако разработанная проектная документация (состав ее утвержден постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию») может учитывать далеко не все требования к выстроенному дому, и входящим в него квартирам и нежилым помещениям. Так, например, при финансировании строительства не за счет бюджетных средств, необходимость и объем разработки ряда разделов определяются заказчиком (в данной ситуации—застройщиком, то есть жилищно-строительным кооперативом) и указываются в задании на проектирование. По нашему мнению, пригодность квартир к передаче их членам кооператива (по аналогии с передачей квартир участникам долевого строительства) должна определяться на основании внутренних документов ЖСК—уставом кооператива или решением общего собрания. И только после того, как дом будет признан пригодным к заселению, члены кооператива на основании приемопередаточных актов примут свои квартиры.

Член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай, приобретает право собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 129 ЖК РФ). Таким образом, право собственности на помещение у члена ЖСК возникает в силу закона, а не возмездной сделки между кооперативом и пайщиком. Следовательно, для кооператива передача права собственности на квартиру, по нашему мнению, не должна признаваться ее реализацией. Минфин России также согласен с этими выводами и указывает, что регистрация права собственности на квартиру для члена ЖСК носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (письмо от 07.10.2008 N 03-05-05-03/43). За регистрацию права собственности член кооператива (подп. 22. п. 1 ст. 333.33 НК РФ) должен будет уплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время для физического лица составляет 1000 руб. Если квартира переходит в собственность к юридическому лицу, то сумма пошлины составит 15 000 руб. Основным документом, на основании которого член кооператива будет оформлять право собственности на квартиру, является справка о полной выплате паевого взноса. Но, как говорилось выше, право собственности оформляется на квартиру, находящуюся в возведенном доме. Таким образом, по нашему мнению, до получения ЖСК разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (построенного дома) пайщик, хотя и полностью выплативший взнос, не имеет возможности оформить (зарегистрировать) собственность на причитающееся ему помещение (жилое или нежилое). В ЕГРП сведения о построенном доме, как отдельно стоящем объекте недвижимости с учетом находящихся в нем квартир и нежилых помещений еще не внесены. Следовательно, и внести запись об изменении собственника (с ЖСК на члена кооператива) также не представляется возможным.

Жилищные кооперативы известны еще с советских времен, однако с тех пор изменились условия вступления и участия в них. Несмотря на то, что в современном мире кооперативы встречаются достаточно редко, они еще имеют место быть, и интересуют потенциальных покупателей новостроек.

Жилищный кооператив тогда и сейчас

С точки зрения законодательства, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - это добровольное объединение, в которое вступают физические лица для совместного строительства или приобретения жилья. Однако на практике, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», они сегодня играют другую роль, нежели их прототипы из советской эпохи. Тогда строительные кооперативы частично финансировались государством или предприятием, поэтому были реальным инструментом обеспечения населения жильем. Разумеется, в наши дни ни одно добровольное объединение пайщиков не располагает достаточным количеством денег для строительства многоквартирного дома. Поэтому жилищно-строительные кооперативы чаще всего создаются самими девелоперами в качестве одной из законных схем привлечения денег граждан на строительство дома.

Сегодня ЖСК должен единовременно соответствовать двум главным критериям для возможности привлечения денежных средств:

Во-первых, иметь статус застройщика (для этого необходимо получить разрешение на строительство);

Во-вторых, иметь земельный участок, на котором позволено осуществлять строительство.

До внесения изменений в закон о жилищно-строительных кооперативах в середине 2016 года, ужесточающих степень контроля за деятельностью ЖСК, часто девелоперами использовалась схема заключения инвестиционного контракта между собственником земельного участка и кооперативом, осуществляющим строительство. В настоящее время подобный договор является незаконным, поскольку в таком случае земельный участок не принадлежит жилищному кооперативу, и, соответственно, обязанности ЖСК перед членами по строительству дома оказываются ничем не обеспечены.

Актуальное законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передаче по окончании строительства дома конкретного жилого помещения.

В общем виде схема участия в ЖСК на текущий момент выглядит следующим образом: застройщик создает жилищно-строительный кооператив, в который привлекаются потенциальные покупатели квартир в жилом комплексе. Покупатели подписывают с кооперативом договор участия и становятся его пайщиками. ЖСК, в свою очередь, заключает инвестиционный контракт с девелопером и направляет собранные средства пайщиков на строительство жилья. Несмотря на кажущуюся простоту схемы, существует много подводных камней, которые могут сыграть как в пользу покупателя, так и против него. Далее они будут рассмотрены более подробно.

Подводные камни жилищного кооператива

Пожалуй, главная особенность покупки квартиры через ЖСК - это отсутствие договора долевого участия (ДДУ). Все условия приобретения регулируются договором участия в жилищном кооперативе, а также уставом этой организации.

Не трудно догадаться, что все основополагающие документы (устав и типовой договор участия) написаны в интересах застройщика, так как именно он создает ЖСК. Это означает, что в случае возникновения споров, в более выигрышном положении выступит застройщик, стоящий за созданным кооперативом.

В частности, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, и по решению собрания итоговая цена может быть повышена, причем неоднократно, предупреждает Мария Литинецкая. В этом случае жилищно-строительный кооператив вправе требовать от пайщиков дополнительных взносов по уже оплаченным договорам. Также он не несет ответственности за сроки реализации проекта, если они не прописаны в уставе или договоре участия. Поэтому нельзя предъявить неустойку в случае нарушения сроков строительства. Порядок возврата средств оговаривается в уставных документах, поэтому в случае финансовых проблем у кооператива, получить свои деньги назад проблематично. Наконец, сам договор с ЖСК не обязательно подлежит государственной регистрации, что может привести к «двойным продажам» квартир в новостройке. Потому что покупателю трудно проверить, не заключен ли с другим лицом договор на ту же квартиру.

Существуют и другие риски для участника ЖСК, связанные не с оформлением отношений, а с самим правовым статусом кооператива и пайщика. Так, с точки зрения закона, член жилищно-строительного кооператива не является потребителем услуг, а значит, не защищен соответствующим Законом о защите прав потребителя. Это лишает члена ЖСК возможности требовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств, прежде всего - качества строительства. Кроме того, кооператив не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства.

Наконец, еще одним существенным минусом покупки через ЖСК является отсутствие ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Банки в целом неохотно предоставляют кредиты на покупку жилья через жилищный кооператив, поскольку, на их взгляд, отсутствие государственной регистрации правоотношений, связанных с приобретением квартиры по такой схеме, является менее надежным инструментом, чем зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.

Несмотря на большое количество недостатков, есть у ЖСК и свои плюсы. Так, участие в жилищно-строительном кооперативе позволяет получить рассрочку на длительный срок. Например, в «Эталон Сити» предлагается рассрочка до 2023 года, отмечает Баранкова Наталья, юрист компании АО «Пересвет-Инвест». При реализации квартир путем заключения ДДУ рассрочка предоставляется, как правило, до конца строительства. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности участник долевого строительства становится собственником квартиры.

Кроме того, после окончания строительства право на управление домом автоматически переходит к членам ЖСК, которые могут преобразовать кооператив в ТСЖ - товарищество собственников жилья. Таким образом, покупатели сами могут выбрать управляющую компанию (УК), тогда как при ДДУ подбор УК для завершенного дома остается прерогативной девелопера.

Еще одним плюсом для члена ЖСК, рассказывает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, является то, что при наличии желания покупатель может непосредственно участвовать в жизни кооператива и быть в курсе его финансовой деятельности. Это возможно потому, что высшим органом управления является общее собрание членов жилищно-строительного кооператива, и это дает ему право контролировать исполнение положений устава и действовать в интересах членов ЖСК.

И, наверное, самым большим преимуществом приобретения квартиры в жилищном кооперативе является привлекательная цена. Застройщик не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключение договоров участия в долевом строительстве, которые увеличивают цену объекта.

Рената Беляева также обращает внимание потенциальных покупателей на то, что в настоящее время законодательство о правоотношениях с ЖСК существенно ужесточилось. Были введены обязанности кооператива по раскрытию информации перед членами ЖСК и контролирующими органами в области строительства. Введены штрафы за нарушение законодательства о привлечении денежных средств граждан с отступлениями от требований законодательства в административном порядке в размере от 500 тыс. до 1 млн. рублей, введена уголовная ответственность лиц, виновных в привлечении денежных средств граждан в обход закона в крупном и особо крупном размере. Все изменения призваны минимизировать риски «двойных продаж» и тем самым сократить число обманутых застройщиками граждан.

Есть ли будущее у ЖСК?

Сегодня на рынке новостроек подавляющее большинство объектов продается посредством заключения ДУДС (договора участия в долевом строительстве) и договора уступки права требования к нему. ДУДС дает максимальную защиту покупателям в рамках 214-ФЗ (проходит регистрацию в Росреестре, в договоре четко прописаны все условия покупки недвижимости, предусмотрены механизмы получения компенсации за неисполнение условий). На данный момент ДДУ является самым надежным на строительном рынке.

Как уже было сказано, покупка через ЖСК - весьма рискованная схема. Это понимают не только клиенты, но и сами девелоперы, поэтому ЖСК не получили широкого распространения - их доля на столичном рынке, например, не превышает 9% от общего объема предложения.

Как правило, ЖСК используются девелопером в качестве временной схемы привлечения средств клиентов в отсутствие необходимой разрешительной документации, в частности, оформленных прав собственности или аренды на земельный участок, а также опубликованной проектной декларации. После получения необходимых бумаг девелоперы обычно перезаключают с участниками ЖСК договоры долевого участия.

Мария Литинецкая полагает, в обозримом будущем данная схема не будет пользоваться популярностью, пока есть существенно более безопасный путь участия в долевом строительстве - ДДУ. Использование застройщиками ЖСК и дальше будет иметь эпизодический характер.

Таким образом, при реальной возможности приобрести квартиру в жилищном кооперативе, необходимо взвесить все плюсы и минусы и решить подходит ли данный способ именно Вам.

Специально для портала "Все Новостройки.ру"

Муниципалитет готов помочь с выделением земли на эти цели, но пока не может найти законное решение о том, как предоставить участок без проведения конкурса.

Здравствуйте! Пунктом.12 ч.2 ст.39.10 ЗК РФ предусматривается, что некоммерческим организациям , созданные гражданами для жилищного строительства,могут предоставляться земельные участки в безвозмездное пользование в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами ;

, Статьей. 3, Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О содействии развитию жилищного строительства» предусмотрена безвозмездная передача земельных участков ЖСК: :

п. 6.4) осуществляет передачу земельных участков Фонда в безвозмездное пользование жилищно-строительным кооперативам, которые созданы в целях обеспечения жильем граждан, указанных в части 4 статьи 16.5 настоящего Федерального закона, и удовлетворяют условиям, установленным статьей 16.5

Поэтому вы можете создать ЖСК для людей, которых обслуживаете и на основании п.12 ст.39.10 и ст.3 закона «О содействии развитию жилищного строительства» и обратиться к Фонду развития жилилищного строительства и администрации МО от имени ЖСК о выделении для ЖСК земельного участка, на котором построите дом для проживания, граждан, обслуживаемых вашим НКО. В этом доме часть помещениий можно отвести под служебные помещения…

Статья 39.10. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование
1. Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином и юридическим лицом с уполномоченным органом, а в случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 настоящей статьи, с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

2. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:

3) религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет;
4) религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;

7) для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

8) гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;

9) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;

10) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;

11) некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;

12) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;

На территории ЖСК «Альфа» возможностью и правом оформления в долгосрочную аренду земельных участков, на которых расположены жилые дома, обладают жители, официально зарегистрировавшие права собственности на построенные или приобретенные ими на территории кооператива дома, т. е. имеющие на руках Свидетельства о государственной регистрации прав на объект.

Ввиду того, что каждый земельный участок, на котором расположен дом конкретного жителя поселка, ранее выделенный ему в соответствии с договором застройщика, входит в состав общего (исходного) земельного участка, находящегося в распоряжении ЖСК «Альфа» на основании договора аренды земель с Департаментом Городского имущества города Москвы, жителю, принявшему решение об оформлении аренды участка, необходимо, прежде всего, заключить с ЖСК «Альфа» соглашение об условиях изъятия этого участка из состава земель Кооператива. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением на имя Председателя правления ЖСК «Альфа». Заявление можно подать как в бумажном виде в офисе правления, так и в Сети интернет через личный кабинет жителя, расположенный по адресу lk.сайт.

Заключаемое между ЖСК «Альфа» и жителем соглашение об изъятии земельного участка из состава земель Кооператива подкрепляется выкопировкой из генерального плана участка Кооператива на изымаемый участок. В случае отсутствия указанной выкопировки у заявителя (являющейся одновременно приложением 1 к договору застройщика), заказать её изготовление можно одновременно с подачей заявления на подготовку вышеназванного соглашения.

Все дальнейшие действия, конечной целью которых является заключения договора долгосрочной аренды земельного участка, владелец дома вправе осуществлять как самостоятельно, так и через доверенное/уполномоченное им лицо.

Любая законная операция или сделка с недвижимостью, предметом которой является земельный участок, невозможна, если сведения об этом участке отсутствуют в государственном кадастре недвижимости и ему не присвоен государственный учетный номер (кадастровый номер). Без постановки земельного участка на государственный кадастровый учет невозможно и заключение договора аренды на него.

Для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, этот объект нужно сначала сформировать (то есть создать, образовать как участок). Формирование земельного участка осуществляется путем оформления соответствующего межевого плана на данный участок. Межевой план - это пакет документов, в котором отражаются сведения или уточнения по земельному участку и содержит его основные характеристики, необходимые для постановки его на кадастровый учет. Подготовку межевого плана осуществляют специально аттестованные для этих целей кадастровые инженеры на основе договорных взаимоотношений.

Кадастровые инженеры производят комплекс межевых работ с целью установки фактических границ земельного участка, включая геодезические координаты участка. После проведения межевых работ сведения о земельном участке подаются в Департамент городского имущества города Москвы для подготовки и выпуска распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории в городе Москве. После выпуска данного распоряжения оформляется непосредственно межевой план для передачи в кадастровую палату города Москвы, которая, в свою очередь, на основании межевого плана осуществляет кадастровый учет и государственную регистрацию земельного участка. После завершения процесса регистрации земельного участка и его постановки на кадастровый учет в Департамент городского имущества города Москвы подается заявление об оказании государственной услуги по предоставлению земельного участка в аренду правообладателю здания, сооружения, расположенного на земельном участке.

Длительность процесса по предоставлению земельного участка в аренду, включающего весь комплекс вышеназванных мероприятий, исходя из сложившейся практики, составляет не менее 6-ти месяцев.

Порядок оформления земельного участка членами гаражно-строительных кооперативов

Для тех, кто еще не успел оформить участок под ГСК в собственность или не знает, как это сделать, Агентством государственного имущества и земельных отношений совместно с Региональным земельно-имущественным информационным центром и Ассоциацией гаражно-строительных кооперативов был разработан подробный порядок оформления земельного участка в двух вариантах.

ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ – оформление земельного участка по общим правилам земельного законодательства.

Он применяется, когда земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования либо аренды у ГСК. При этом гаражные боксы поставлены на кадастровый учет, зарегистрировано право собственности членов ГСК в отношении всех или части гаражных боксов.

В данном случае упрощена процедура оформления в собственность гаражей, так как акт ввода в эксплуатацию не требуется. Однако при оформлении такого земельного участка члены ГСК могут столкнуться с проблемой, когда границы участка не установлены или гаражные боксы занимают большую площадь, чем им было предоставлено. Также сложность состоит в том, что не все члены ГСК хотят оформить земельный участок в общую долевую собственность или в аренду.

В первом варианте члены ГСК не попадают под закон «О гаражной амнистии», т.к. данный закон направлен на оформление земельных участков под гаражами, которые не могут быть приобретены членами гаражно-строительного кооператива в собственность по основаниям и в порядке, которые установлены законодательством РФ.

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на гаражные боксы, членам ГСК необходимо обратиться в Управление Росреестра, предоставив следующие документы: паспорт; квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности; нотариально заверенную доверенность; справку ГСК о полной выплате паевых взносов; справку о правообладателе.

В случае, если границы участка не установлены, ГСК заказывает у кадастрового инженера межевой план земельного участка и обращается в Агентство госимущества с целью внесения сведений о границах земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости.

Если на земельный участок оформлено право аренды ГСК, то председатель обращается в Агентство госимущества с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. Заявление должно содержать следующую информацию: наименование и адрес юридического лица; дату, номер договора аренды и кадастровый номер земельного участка. К заявлению прилагаются паспорт и протокол общего собрания ГСК. В течение 30 календарных дней Агентство госимущества рассматривает заявление и подготавливает проект соглашения о расторжении договора аренды.

Если на земельный участок оформлено право постоянного (бессрочного) пользования ГСК, то председатель обращается в Агентство госимущества с заявлением, в котором указывает: наименование, адрес юридического лица, кадастровый номер участка. К заявлению прилагаются: паспорт; протокол общего собрания ГСК; копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица (для юридического лица); выписка из ЕГРН; документы, удостоверяющие право на землю. Агентство госимущества рассматривает заявление в течение месяца и подготавливает проект распоряжения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Для приобретения земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора члены ГСК обращаются в Агентство госимущества с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

В заявлении необходимо указать:

ФИО;
адрес, реквизиты паспорта;
кадастровый номер участка, основание предоставления;
вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок;
реквизиты решения об изъятии (если участок изымается для государственных и муниципальных нужд);
цель использования;
срок аренды пользования;

адрес для связи с заявителем.

К заявлению прилагаются документы:

паспорт;
документ, удостоверяющий права заявителей на помещения гаражных боксов;
документ, устанавливающий права заявителей на земельный участок;
список сооружений на земельном участке, принадлежащих заявителю, с указанием адресов и кадастровых номеров зданий.

Заявления членов ГСК рассматриваются Агентством госимущества в течение 30 календарных дней. По итогам рассмотрения подготавливается проект договора купли-продажи или договора аренды земельного участка. После подписания сторонами договоров купли-продажи или аренды земельного участка осуществляется государственная регистрация права членов ГСК на земельный участок в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

ВТОРОЙ ВАРИАНТ – оформление земельного участка в общую долевую собственность членов гаражного кооператива в соответствии с законом «О гаражной амнистии».

Если первичные документы о предоставлении земельного участка под строительство ГСК отсутствуют, либо нет разрешения на строительство ввиду отсутствия документов на землю, а соответственно гаражные боксы не поставлены на кадастровый учет и не оформлены в собственность граждан, члены ГСК имеют право приобрести земельный участок в общую долевую собственность бесплатно.

Для формирования земельного участка члены ГСК вправе обратиться в Агентство госимущества с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложив к нему схему, изготовленную кадастровым инженером. По результатам рассмотрения заявления принимается решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которое является основанием для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Для приобретения земельного участка в общую долевую собственность бесплатно члены ГСК обращаются в Агентство госимущества с заявлением, в котором указывают:

ФИО, адрес, реквизиты паспорта, кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;
основание предоставления земельного участка;
вид права на приобретение;
реквизиты решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд (при наличии);
цель использования;
реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования (если земельный участок предоставляется для размещения объектов);
реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления участка (если земельный участок образовывался или его границы уточнялись);
адрес заявителя.

К заявлению прилагаются:

копия паспорта;
копия устава гаражного кооператива, заверенная председателем ГСК;
копия документа, подтверждающего полномочия председателя ГСК;
список членов ГСК; справка о полной выплате паевого взноса;
копия документов, подтверждающих выделение гаражному кооперативу земельного участка;
заключение о соответствии объекта капитального строительства требованиям градостроительных норм и правил пожаробезопасности;
выписка из ЕГРН.

Заявления членов ГСК рассматриваются Агентством госимущества в течение 30 календарных дней. По итогам рассмотрения готовится проект распоряжения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, которое является основанием для государственной регистрации права собственности членов ГСК на земельный участок в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

Информация предоставлена Агентством государственного имущества
и земельных отношений Ульяновской области

Делитесь понравившимися материалами журнала «Недвижимость Ульяновска»
в соцсетях! Нажмите кнопку вашей соцсети внизу страницы сайта.

По вопросам сотрудничества с журналом обращайтесь к главному редактору
по e-mail: [email protected]