23 июля 2014 г. подписан закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» . Данный закон вступил в силу с 1 марта 2015 г. Одним из основных изменений стало дополнение Земельного кодекса главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности». Данная глава с 1 марта 2015 г. регламентирует все случаи предоставления гражданам или юридическим лицам в аренду , в безвозмездное пользование , в постоянное (бессрочное) пользование или в собственность земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Для всех этих случаев предоставления земельных участков предусмотрено две процедуры получения земли:

1) Без проведения торгов;

2) С проведением торгов (аукциона).

По длительности и сложности процедуры, а также по выкупной стоимости для граждан и организаций значительно выгоднее приобретать, получать в аренду или в безвозмездное пользование земельные участки без проведения аукциона. Давайте рассмотрим, как получить земельный участок без торгов в РФ (2015).

Условия предоставления земельных участков без торгов

Поскольку в данном случае мы рассматриваем общие основания для предоставления земельных участков без торгов на разных видах прав, то приведем перечень всех статей Земельного кодекса, в которых обозначены условия предоставления земельных участков без торгов . Перечень таких статей приведен в шестом подпункте пункта 1 ст. 39.15 ЗК РФ .

Без торгов земля предоставляется по следующим основаниям:

1) пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ устанавливает случаи, когда возможна продажа земельных участков без проведения торгов;

2) статья 39.5 устанавливает случаи предоставления земельного участка в собственность бесплатно (также без проведения торгов);

3) пункт 2 статьи 39.6 устанавливает случаи заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов;

4) пункт 2 статьи 39.10 устанавливает случаи предоставления земельных участков в безвозмездное пользование без торгов.

Рассмотрение этих оснований предлагаем начать со ст. 39.5 , так как она предлагает наиболее выгодные условия получения земли - В СОБСТВЕННОСТЬ БЕСПЛАТНО без торгов. Всего таких ВОСЕМЬ УСЛОВИЙ.

Бесплатно без торгов земля может быть предоставлена в следующих случаях:

1) Если в отношении земельного участка заключен договор о развитии застроенной территории. При этом земля предоставляется лицу, с которым заключен такой договор;

2) Если на земельном участке расположены здания и сооружения религиозного либо благотворительного назначения. При этом земля передается в собственность бесплатно религиозной организации, которой принадлежат данные здания и сооружения;

3) Если земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства и ранее предоставлен религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом земля передается в собственность бесплатно религиозной организации;

4) Если земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного созданной гражданами некоммерческой организации для ведения садоводства, огородничества. При этом данный выделенный участок относится к имуществу общего пользования. Земля предоставляется в общую собственность гражданам, членам такой некоммерческой организации;

5) Если земельный участок был ранее предоставлен в безвозмездное пользование гражданам для ведения ЛПХ или осуществления деятельности К(Ф)Х. При этом участок предоставляется в собственность гражданину, который использовал участок. Но при этом ставятся дополнительные условия: земельный участок передается в собственность по истечении 5 лет со дня предоставления, а также при условии использования его в указанный период в соответствии с разрешенным использованием;

6) Если земельный участок был ранее предоставлен в безвозмездное пользование для ИЖС или ЛПХ. При этом участок предоставляется в собственность гражданину, который использовал участок. Но при этом ставятся дополнительные условия: земельный участок передается в собственность по истечении 5 лет со дня предоставления; при условии использования его в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием; при условии, что гражданин работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которая определена законом субъекта РФ. То есть Земельным кодексом предусмотрено, что в каждом муниципальном образовании местными законами могут быть установлены приоритетные специальности, особо значимые для региона. И если человек работает на постоянном месте работы по данной специальности, то для него может быть предусмотрена возможность льготного получения земли для ИЖС или ЛПХ в собственность бесплатно ;

7) При предоставлении земельных участков гражданам, которые имеют трех и более детей. В основном для этих целей предоставляются земельные участки для индивидуального жилищного строительства. При этом органами государственной власти субъектов РФ могут быть предусмотрены дополнительные требования о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или иметь основания для постановки на такой учет. Также в некоторых муниципальных образованиях взамен предоставления многодетным семьям земельного участка в собственность бесплатно может быть установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями;

8) Если иные случаи предоставления земельных участков в собственность бесплатно без торгов предусмотрены федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации. При этом земля предоставляется тем категориям граждан, которые определены в этих местных законах.

Пункты 5,6,7 из этого списка - наиболее важные условия, когда земельный участок бесплатно в собственность может получить именно физическое лицо гражданин. Более детально они рассмотрены в отдельной статье о получении земельного участка в собственность бесплатно . В данной статье также приведен порядок предоставления земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование без проведения торгов . Поэтому если вас интересуют не только условия предоставления земли без торгов, но и сам порядок, то перейдя по ссылке , во втором пункте статьи вы увидите блок-схему с детальным описанием каждого шага.

Далее рассмотрим случаи предоставления земельных участков в безвозмездное пользование без торгов. Это ст. 39.10 ЗК РФ . Данный вид прав на землю выгоден тем, что не подразумевает никаких выплат за пользование участком (ни арендной платы, ни налогов, ни выкупной стоимости). Но при этом земля передается только во временное пользование.

Земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование без торгов:

1) гражданину для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности на срок не более чем 6 лет;

2) для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства гражданам, которые работают по основному месту работы в муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта РФ, на срок не более чем 6 лет;

3) гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;

4) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем 5 лет;

5) в виде служебных наделов работникам организаций на срок трудового договора;

6) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем 5 лет;

7) некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем 5 лет;

8) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;

9) религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до 10 лет;

10) религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;

11) лицам, с которыми заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на срок исполнения этих договоров;

12) лицам, с которыми заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, на срок исполнения указанного контракта;

13) лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока, и их общинам на срок не более чем 10 лет;

14) некоммерческим организациям, созданным субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, на период осуществления строительства;

15) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок прекращено в связи с изъятием земли для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;

16) лицу, имеющему право на заключение договора безвозмездного пользования земельным участком, в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» .

Случаи продажи земельных участков без проведенияторгов согласно п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ наиболее детально рассмотрены в статье о приватизации (выкупе) земельных участков в 2015 г . В этой статье также рассмотрена сама процедура приобретения (то есть платного получения) участков как на торгах, так и без торгов.

Аренда земельного участка без торгов

Предоставление в аренду земельного участка из государственной или муниципальной собственности БЕЗ ТОРГОВ согласно п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ возможно в 33 случаях. Это очень объемный перечень, поэтому мы систематизировали эти случаи в зависимости от категории лиц, которым земля предоставляется в аренду.

Договор аренды без проведения торгов заключается:

с Физическими лицами (гражданами) в случае передачи в аренду:

1) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования,

2) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования. Земля передается в аренду членам такой некоммерческой организации;

3) земельного участка зарезервированного для государственных или муниципальных нужд или ограниченного в обороте. При этом такой земельный участок может передаваться в аренду без торгов только лицам, которое имеют право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, в том числе бесплатно. То есть если человек имеет право без торгов получить в собственность земельный участок, но в данный момент участок не может быть предоставлен, поскольку зарезервирован для государственных нужд или ограничен в обороте, то он передается в аренду ;

4) земельного участка для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

5) земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в случае его расположения за границами населенного пункта;

6) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

7) любого земельного участка, если он предоставляется гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации;

8) земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ. То есть если после публикации извещения о предоставлении участка в исполнительный орган не поступило заявок от других граждан о намерении участвовать в аукционе;

9) земельного участка взамен земельного участка, уже предоставленного на праве аренды, но изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

С Некоммерческими организациями в случае передачи в аренду:

1) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства в случае, если это предусмотрено решением общего собрания;

2) земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования;

С Юридическими лицами в случае передачи в аренду:

1) земельного участка по указу или распоряжению Президента РФ;

2) земельного участка по распоряжению Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;

3) земельного участка по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;

4) земельного участка для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

5) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц;

6) земельного участка взамен земельного участка, ранее предоставленного юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

С собственниками зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в случае передачи в аренду:

1) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения. Также такие участки могут передаваться в аренду без торгов лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления;

2) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства;

С Лицами, с которыми ранее заключены какие-либо договоры в отношении земельных участков в случае передачи в аренду:

1) земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории. Договор аренды без торгов заключается с лицами, с которым заключен договор комплексного освоения территории;

2) земельного участка, образованного в границах застроенной территории. Договор аренды без торгов заключается с лицами, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

3) земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. Договор аренды без торгов заключается с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

4) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено концессионное соглашение;

5) земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

6) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;

7) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Договор аренды без торгов заключается с лицом, ранее заключившим договор об освоении территории;

8) земельного участка для добычи (вылова) водных биологических ресурсов. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым ранее заключены договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами;

С религиозными организациями, казачьими обществами в случае передачи в аренду земельного участка для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ;

С недропользователями в случае передачи в аренду земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

С резидентами особой экономической зоны или управляющими компаниями в случае передачи в аренду земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;

С резидентами зоны территориального развития в случае передачи в аренду земельного участка в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;

С резидентами свободного порта Владивосток в случае передачи в аренду земельного участка на территории свободного порта Владивосток.

В особых случаях для выполнения деятельности, связанной с государственными интересами или интересами государственных компаний земельные участки без торгов могут передаваться в аренду:

1) для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;

2) Государственной компании «Российские автомобильные дороги» для осуществления деятельности в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;

3) открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» для осуществления деятельности компании, а также для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

4) по решению Правительства Российской Федерации для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов;

5) для выполнения международных обязательств Российской Федерации;

Договор аренды земельного участка из государственной или муниципальной собственности без проведения торгов может быть заключен повторно с арендатором

земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства. При этом необходимо, чтобы выполнялись условия надлежащего использования земли. А заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Цена земельного участка без проведения торгов

Одним из основных отличий при получении земельного участка по процедуре торгов и без проведения торгов является цена.

Цена приобретения (выкупа, приватизации) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

1) по результатам аукциона;

2) в размере начальной цены предмета аукциона. При этом в качестве такой цены уполномоченный орган может выбрать рыночную либо кадастровую стоимость земельного участка. Устанавливать начальную цену на уровне кадастровой стоимости разрешено только в том случае, если кадастровая оценка проводилась не раньше чем за 5 лет до аукциона;

3) не выше кадастровой стоимости в случае заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Цена аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

1) по результатам аукциона;

2) в размере начальной цены предмета аукциона;

3) в порядке, установленном Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления;

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом настоящей статьи.

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;

1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;

4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных настоящего Кодекса;

7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 настоящего Кодекса;

8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со настоящего Кодекса;

11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

Положения статьи 39.3 ЗК РФ используются в следующих статьях:

• Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

  2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

• Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

  5. В случаях, предусмотренных подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.

Статус сведений ЕГРН – «актуальные незасвидетельствованные»

Защита прав на землю

• Иски о защите прав на землю

Земельные отношения в Москве

• Земля в аренду у г. Москвы
  • Арендная плата за землю в г. Москве
  • Предоставление земельных участков в аренду без торгов под объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты
• Особенности строительства на арендованном участке в г. Москве. Арендная плата при строительстве
  • Заключение дополнительного соглашения. Расчет арендной платы
  • Проблемные моменты расчета арендной платы. Возможность ее законной оптимизации
  • Рассрочка внесения повышенной арендной платы
  • Особенности договора аренды для достройки объекта незавершенного строительства
• Разрешённое использование и функциональное назначение земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с законодательством г. Москвы
  • Порядок и основания установления разрешенного использования участка в Москве
  • Классификация видов разрешенного использования в Москве
  • Функциональное назначение объектов капитального строительства в г. Москве
  • Плата за изменение разрешенного использования участков в г. Москве
• Выбор схемы земельно-правовых отношений при реализации строительного проекта в г. Москве
• Приобретение в собственность земельных участков в г. Москве
• Специфика формирования и предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости в г. Москве
• Налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве
• Ограничения и обременения прав на земельные участки в г. Москве
• Особо охраняемые природные территории Москвы
• Запрет на строительство (реконструкцию) в г. Москве
  • Порядок установления и снятия запрета на строительство
  • Экономические особенности режима запрета на строительство
• Статус объектов самовольного строительства в г. Москве
• Разрешение на строительство не требуется
• Нецелевое использование земельных участков в г. Москве
• Условия землепользования в «Новой Москве»

Земельные отношения в Московской области

• Порядок предоставления земельных участков в Московской области
• Порядок определения арендной платы за земельные участки в Московской области
• Изменение вида разрешенного использования земельных участков в Московской области
• Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка
• Ограничения прав на земельные участки в Московской области
• Использование земель сельскохозяйственного назначения в Московской области

Вопросы градостроительной деятельности

• Комплексное сопровождение строительства
• Градостроительный регламент участка. Генеральный план и правила землепользования и застройки
  • Изменение ПЗЗ
  • Распространенные нарушения в правилах землепользования и застройки. Судебное оспаривание ПЗЗ
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
• Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Москве
  • Специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы
  • Изменение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы
  • Получение ГПЗУ в Москве
• Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Московской области
• Проект планировки территории
  • Ситуации, когда подготовка проекта планировки обязательная
  • Подготовка проекта планировки в Москве
  • Подготовка проекта планировки в Московской области
• Проект межевания территории
• Зоны с особыми условиями использования территории
  • Общий порядок установления границ и режима зон с особыми условиями использования их отражения в ЕГРН
  • Зона санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы
  • Санитарно-защитная зона
  • Зоны объектов культурного наследия
  • Зоны, связанные с объектами транспорта, энергетики и связи
  • Особо охраняемые природные территории (ООПТ)
• Порядок осуществления строительства
  • Инженерные изыскания и подготовка проектной документации
  • Экспертиза проектной документации
  • Получение разрешения на строительство
  • Осуществление строительства
  • Получение разрешения на ввод в эксплуатацию
  • Строительство без разрешения на строительство
• Реконструкция. Отличие от капитального ремонта и нового строительства
• Строительство индивидуальных жилых домов (садовых домов и ИЖС)
• Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)
  • Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей недвижимости
  • Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
• Договор о комплексном освоении территории
  • Заключение договора о комплексном освоении территории
  • Права и обязанности по договору о комплексном освоении территории
  • Преимущества и недостатки договора о комплексном освоении территории
  • Комплексное освоение территории для строительства жилья экономического класса
• Развитие застроенной территории
  • Порядок заключения договора о развитии застроенной территории и договоров аренды участков
  • Права и обязанности сторон по договору о развитии застроенной территории
  • Основания расторжения договора о развитии застроенной территории

Оборот объектов недвижимости

• Понятие объекта недвижимости
• Проверка недвижимости перед покупкой
• Размещение некапитальных объектов
• Объекты незавершенного строительства
  • Понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него
  • Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства
• Споры об объектах самовольного строительства
• Признание недвижимого имущества бесхозяйным
• Защита права собственности
• Возникновение права собственности на основании приобретательной давности
  • Порядок оформления прав на имущество в порядке приобретательной давности

Защита интересов в судах

• Судебная защита прав на землю
  • Иски о защите прав на землю
  • Защита прав на землю путем оспаривания действий либо бездействия публичных органов
• Защита права собственности
• Судебная защита по корпоративным спорам
  • Споры о восстановлении корпоративного контроля
  • Оспаривание решений органов управления юридического лица
  • Оспаривание сделок хозяйственного общества
• Судебная защита по искам об оспаривании сделок
• Судебная защита по искам о взыскании
• Судебная защита по делам об оспаривании действий или бездействия публичных органов
• Затягивание рассмотрения судебных споров: тактики и контртактики

Вопросы банкротства

• Банкротство: обзор последствий введения процедуры и правовых возможностей
• В чем выгода процедуры банкротства для должника?
• В чем выгода процедуры банкротства для кредитора?
• Как оспорить сделки должника, совершенные в преддверии банкротства?
  • Подозрительные сделки с неравноценным встречным предоставлением
  • Подозрительные сделки с целью причинения вреда другим кредиторам
  • Сделки с предпочтением
  • Сделки, совершенные с целью злоупотребления правом
• Как заставить директора и владельца бизнеса платить по долгам должника?
• Как правильно бороться с фиктивными требованиями кредиторов?
• Банкротство физических лиц: как очиститься от долгов?
• Образец письма должнику от кредитора с требованием о добровольной уплате долга и описанием последствий введения процедуры банкротства

Инвестиционная деятельность

• Виды инвестиционных договоров в сфере строительства
  • Договоры купли-продажи будущей вещи
  • Смешанные договоры, содержащие элементы подряда и купли–продажи будущей вещи
  • Договор простого товарищества при реализации строительных проектов
• Инвестиционные контракты с участием публичных субъектов
• Способы привлечения средств граждан для жилищного строительство. Долевое участие в строительстве
  • Специальные требования при заключении договора долевого участия
  • Условия договора долевого участия
• Публично-частное партнёрство как форма инвестиций в проекты с государственным участием
  • Концессионные соглашения
  • Государственно-частное и муниципально-частное партнерство
• тестовая

Защита прав участников долевого строительства

• Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства
• Нарушение сроков строительства застройщиком: способы защиты
• Ответственность застройщика перед участником долевого строительства
• Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства
• Передача застройщиком объекта долевого строительства с недостатками
• Расторжение договора участия в долевом строительстве
• Применение законодательства РФ о защите прав потребителей по спорам с участием дольщиков
• Последствия незаконного привлечения застройщиком денежных средств граждан
• Защита прав участников строительства при банкротстве застройщиков
  • Возможные варианты требований дольщика
  • Процедуры банкротства застройщика
  • Объект незавершенного строительства и земельный участок застройщика-банкрота
  • Реализация с торгов объекта незавершенного строительства и иного имущества
  • Передача завершенного строительством объекта

Примеры работ

• Примеры работ

Град. аудит

Контакты

Как получить земельный участок в аренду без проведения торгов?

Собираетесь приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов ? Прежде всего, ознакомьтесь с действующим законодательством, регулирующим вопросы оснований и порядка предоставления государственных или муниципальных земельных участков в пользование граждан и организаций.

Федеральными законами № 171-Ф3 от 23.06.2014, № 224-Ф3 от 21.07.2014, № 487-Ф3 от 29.12.2014 в Земельный кодекс РФ были внесены изменения, существенным образом меняющие порядок распоряжения земельными участками. Основная часть указанных поправок вступила в силу с 01.03.2015 года.

В настоящем аналитическом материале рассмотрены основные вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду без проведения торгов после 01.03.2015.

Правовой Центр ДВА М готов помочь Вам реализовать свои права на приобретение в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и оказать осуществить полное юридическое сопровождение, в том числе по вопросам:

• Подготовки юридических заключений
• Представительства в уполномоченных органах
• Представления интересов в суде
• Взаимодействия с проектировщиками и экспертами
• Комплексного юридического сопровождения строительных и инвестиционных проектов

1. Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения аукциона

1.1. Редакция Земельного кодекса РФ, действующая до 01.03.2015, предусматривала достаточно широкий перечень оснований, при которых земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов. По существу, исключительно на торгах подлежали предоставлению земельные участки для целей жилищного строительства. Иные виды разрешенного использования оставляли возможность предоставления участков в аренду без проведения торгов при соблюдении ряда условий (в частности, при условии заблаговременной публикации о планируемом предоставлении земельного участка).

После 01.03.2015 данный порядок претерпел существенные изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (действует с 01.03.2015) договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых исключительно в форме аукциона, за исключением случаев, прямо предусмотренных пунктом 2 данной статьи .

Кроме того, в силу п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 Кодекса (см. п.3 настоящей Справки).

Таким образом, по общему правилу, любое предоставление земельных участков в аренду должно проводиться на аукционе, кроме случаев, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ .

1.2. Частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено 34 основания заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Из них практическое значение для органа местного самоуправления имеют следующие основания:

1) предоставление земельных участков юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального или местного значения (подп. 4 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Из данного пункта следует, что предоставление земельных участков для строительства котельных, КНС, объектов электрического хозяйства осуществляется без проведения аукциона;

2) предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и(или) лицам, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (подп. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса). Данное основание является аналогом существовавшей ранее ст. 36 Земельного кодекса РФ, определявшей исключительное право собственников расположенных на земельном участке зданий, строений и сооружений на их приобретение по своему усмотрению в аренду либо в собственность;

3) предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Более детально данное основание рассмотрено в п.2.2 настоящей Справки;

4) предоставление земельного участка в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (подп. 11 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

5) предоставление земельного участка взамен участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд (подп. 16 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Вступающая в действие с 01.03.2015 редакция Земельного кодекса РФ позволяет изымать земельные участки, обремененные арендой, для государственных или муниципальных нужд с предоставлением участка взамен изымаемого. В этом случае, как следует из анализируемых положения закона, предоставление земельного участка взамен изымаемого осуществляется без торгов;

6) предоставление земельного участка лицу, которое имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте (подп. 18 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Основания для предоставления земельного участка в собственность без торгов закреплены в ст. 39.3 Земельного кодекса РФ. Если основания для предоставления участка в собственность без проведения торгов имеются, но участок ограничен в обороте либо зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, данная коллизия разрешается путем заключения с правомочным лицом договора аренды данного участка без проведения торгов;

7) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (подп. 19 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Принципиально отметить, что предоставление участка для целей огородничества, равно как и участка для ЛПХ вне границ населенного пункта , осуществляется без проведения торгов. Процедура предоставления данных участков проанализирована в п. 2.3 настоящей Справки. Обращаем внимание, что предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, осуществляется согласно процедуры, регламентированной ст. 39.18 Земельного кодекса РФ (см. п.3 настоящей Справки);

8) предоставление земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с использованием недрами, недропользователю (подп. 20 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

9) предоставление земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение (подп. 23 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

10) предоставление земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (подп. 5 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

11) предоставление земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подп. 31 ч.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

12) предоставление земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (подп. 32 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Детальный анализ порядка и оснований заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов приведен в п. 2.1. настоящей Справки.

Порядок заключения договоров аренды в случаях, не требующих проведения торгов закреплен ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ и проанализирован в п. 2 настоящей Справки.

2. Порядок заключения договора аренды без проведения торгов

Порядок заключения договора аренды без проведения торгов зависит от того, по каким основаниям потенциальный арендатор имеет право на заключение такого договора.

В целях определения порядка заключения договора аренды без проведения торгов все основания для заключения договоров могут быть условно разделены на три группы:

1) заключение договора аренды с лицом, имеющим право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (основания, указанные в подп. 31 и 32 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

2) заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства (основание, предусмотренное п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

3) заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов по иным основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ.

Ниже приведен детальный анализ порядка заключения договоров аренды без проведения торгов по каждому из приведенных выше оснований.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по вопросам предоставления земельных участков в аренду либо в собственность, в том числе:

• проводит правовую экспертизу наличия оснований для предоставления участков без проведения торгов ;
• обеспечивает юридическое сопровождение процедуры оформления прав на земельные участки со стадии формирования земельного участка до его предоставления в собственность (аренду);
• осуществляет юридическое сопровождение участия заказчиков в проведении земельных аукционов и оспаривания их результатов;
• оказывает услуги по представлению интересов в судах по спорам, вытекающих из оформления прав на земельные участки без проведения торгов .

2.1. Заключение без торгов договора аренды на новый срок.

В соответствии с ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, из данного правила имеется ряд исключений.

На заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов имеют право следующие лица:

2.1.1. Арендаторы земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, которые надлежащим образом использовали земельный участок в течение срока действия предыдущего договора аренды (подп. 31 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 5 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В этом случае основанием для заключения договора аренды на новый срок является заявление арендатора, поданное арендодателю до заключения срока действия предыдущего договора аренды. Иных документов закон не требует.

2.1.2. Арендаторы земельных участков, если:

Земельный участок был предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подп. 1 ч. 3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ). Данное основание не распространяется на случаи, когда заключение договора без проведения торгов было осуществлено в связи с тем, что первоначальное предоставление земельного участка планировалось на основании торгов, но данные торги были признаны несостоявшимися в связи с наличием одной заявки (пп. 13, 14, 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ). В этом случае первичное предоставление земельного участка в аренду признается предоставлением с торгов и право на заключение нового договора аренды без проведения торгов у такого арендатора не возникает;

Земельный участок был предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (подп. 2 ч. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Из данной нормы следует, что даже если первичное предоставление участка гражданам для ведения садоводства или дачного хозяйства было осуществлено на аукционе, последующее предоставление такого участка в аренду на новый срок возможно и без проведения аукциона.

2.1.3 Предоставление земельного участка на новый срок без проведения торгов по основаниям, указанным в п. 2.1.2 настоящей Справки, допускается только при наличии одновременной совокупности всех следующих условий, определенных ч. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо. Например, на данном участке отсутствуют здания, строения или сооружения, принадлежащие на праве собственности или праве хозяйственного ведения иному лицу;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Данное условие является принципиальным и означает, что само по себе первичное предоставление участка в аренду без проведения торгов не дает право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, если на момент заключения нового договора такой земельный участок (исходя из его категории и вида разрешенного использования) должен быть предоставлен на аукционе (например, был изменен вид разрешенного использования участка для целей, связанных со строительством).

Для заключения договора аренды на новый срок по основаниям, указанным в п. 2.1.2. настоящей Справки, заинтересованные арендаторы предоставляют арендатору заявление о заключении нового договора аренды. Проверка наличия/отсутствия иных критериев, необходимых для заключения нового договора аренды без проведения торгов, возлагается на арендодателя.

2.2. Заключение без торгов договора аренды на достройку объекта незавершенного строительства.

Новая редакция Земельного кодекса РФ существенно меняет правовое регулирование режима землепользования участками, занятыми объектами незавершенного строительства, расположенными на арендованных участках, срок действия аренды которых истек.

Как отмечалось ранее, по общему правилу, лицо, которому земельный участок был предоставлен для целей строительства, не имеет преимущественного права на предоставление данного участка по договору аренды на новый срок без проведения аукциона (ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ если объект незавершенного строительства находится на земельном участке, срок действия договора аренды которого истек, орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды вправе предъявить в суд требование об изъятии объекта незавершенного строительства и продаже его с публичных торгов .

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства определены статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1299.

Лицо, купившее объект незавершенного строительства с публичных торгов, вправе однократно заключить аренды данного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Договор аренды в данном случае заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (ч. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Если в течение шести месяцев с момента завершения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, уполномоченный орган не обратился в суд с иском об изъятии данного объекта и его продаже с публичных торгов либо если объект не был продан с торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, собственник объекта незавершенного строительства имеет право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним без проведения торгов договора аренды данного земельного участка для целей завершения строительства расположенного на нем объекта.

В этом случае договор аренды заключается на срок до трех лет (подп. 6 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Необходимо отметить, что описанные выше правовые режимы применяются к правоотношениям, возникшим после 01.03.2015.

В соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке.

При этом, предоставление участка без торгов согласно рассматриваемому пункту Закона возможно однократно.

2.3. Порядок заключения договора аренды без проведения аукциона в иных случаях.

2.3.1. Предоставление без торгов сформированного участка.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков в случаях, не рассмотренных в пп. 2.1 и 2.2. настоящей Справки, урегулирован ст. ст.39.14-39.17 Земельного кодекса РФ.

Порядок заключения договора аренды зависит от того сформирован ли испрашиваемый земельный участок или нет. Если земельный участок сформирован и стоит на кадастровом учете, то для предоставления земельного участка в аренду - при наличии установленных на то оснований- заинтересованное лицо направляет в орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком, заявление о предоставлении земельного участка (ч. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ).

В заявлении, наряду с прочим, указываются сведения о заявителе, кадастровый номер участка, основание предоставления земельного участка в аренду без проведения аукциона.

Принципиально отметить, что если Земельным кодексом РФ допускается предоставление земельного участка лицу в собственность либо в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель (ч. 6 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Заявление о предоставлении земельного участка без торгов должно быть рассмотрено уполномоченным органом в течение тридцати дней (ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ), в течение которых уполномоченный орган подготавливает проект договора аренды и направляет его заявителю (если границы земельного участка не нуждаются в уточнении) либо отказывает в предоставлении земельного участка по основаниям, закрытый перечень которых указан в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (см. п. 2.3.3 настоящей Справки).

Вступающая в силу с 01.03.2015 редакция Земельного кодекса РФ не предусматривает необходимости публикации информации о планируемом предоставлении земельного участка без проведения торгов. Единственное исключение – предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, см. п. 3 настоящей Справки).

В соответствии с ч. 4 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления. Это означает, что при конкуренции заявок на один и тот же участок, который может быть предоставлен в аренду без проведения торгов (например, для ведения личного подсобного хозяйства за пределами населенного пункта), договор аренды заключается с лицом, первым подавшим заявку, без проведения аукциона.

2.3.2. Предоставление без торгов несформированного участка.

Если земельный участок, который может быть предоставлен без проведения торгов, не сформирован, процедуре его предоставления, описанной в п. 2.3.1. настоящей Справки должна предшествовать процедура предварительного согласования предоставления земельного участка (ч. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Суть данной процедуры заключается в следующем:

1) заинтересованное в предоставлении участка лицо подготавливает схему расположения испрашиваемого земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой участок (подп. 1 ч. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ);

2) заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В заявлении, наряду с прочим, указываются реквизиты заявителя, основания предоставления испрашиваемого участка без проведения торгов, вид права, на котором испрашивается участок, сведения об испрашиваемых границах участка, определенных схемой расположения, подготовленной заявителем, либо проектом межевания.

Соответственно, к заявлению прикладываются схема расположения земельного участка и документы, подтверждающие наличие оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка рассматривается в течение 30 дней.

Основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка являются наличие оснований для отказа в согласовании схемы расположения, указанных в п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ), а также наличие оснований, исключающих предоставление участка без торгов в соответствии со ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

В остальных случаях уполномоченный орган обязан согласовать предоставление земельного участка.

Решение о предварительном согласовании решения о предоставлении земельного участка является основанием для проведения за счет заявителя кадастровых работ по его формированию и постановке на кадастровый учет (пп. 4-5 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка действует два года (ч. 14 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ), в течение которых заявитель имеет право обеспечить постановку участка на кадастровый учет и обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка.

После постановки земельного участка на кадастровый учет заявитель, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании предоставления участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему участка в порядке, ранее рассмотренном в п. 2.3.1. настоящей Справки.

Необходимо отметить, что если в отношении одного участка поступило несколько заявок на предварительное согласование предоставления земельного участка, данные заявки рассматриваются в порядке их поступления (ч. 4 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ). Иными словами, при поступлении нескольких заявок на один участок приоритет отдается первой поступившей заявке без проведения торгов.

Еще раз необходимо отметить, что описанный в настоящем пункте порядок предварительного согласования при предоставлении земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, применяется с учетом специфики, указанной в ст. 39.18 Земельного кодекса (см. п. 2.3.4. настоящей Справки).

2.3.3. Основания отказа в предоставлении участков в аренду без проведения торгов.

Исчерпывающий перечень оснований, по которым уполномоченный орган вправе отказать в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, приведен в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Приведенные в данной статье основания отказа могут быть разделены на несколько условных групп 1:

1) заявитель не имеет права на предоставление участка без проведения торгов;

2) на участке имеются здания, строения или сооружения, которые принадлежат на вещном праве иным лицам;

3) участок обременен правами третьих лиц (правом собственности, аренды либо права постоянного (бессрочного) пользования). Соответственно, данное основание не применяется, если арендатор участка либо обладатель права постоянного (бессрочного) пользования обратились с заявлением о выкупе участка либо его переоформлении в аренду согласно пп. 9 и 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ;

4) участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования;

5) участок находится на территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении либо договор о развитии застроенной территории;

6) участок является предметом объявленного аукциона, в отношении него принято решение о предварительном согласовании предоставления либо в отношении участка ранее поступило заявление о проведении аукциона либо о предварительном согласовании его предоставления;

7) испрашиваемый заявителем вид использования участка не соответствует виду использования участка согласно данным кадастрового учета и документам территориального планирования (за исключением размещения линейных объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории);

9) границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

При наличии указанных в ст. 39.16 Земельного кодекса оснований, уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов либо в согласовании предварительного предоставления участка (если испрашиваемый участок не был сформирован).

3. Специфика предоставления без торгов участков гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам в отдельных случаях

Рассмотренный в п. 2.3. настоящей Справки порядок предоставления земельных участков в аренду без торгов имеет свою специфику, применимую при предоставлении земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ в случае поступления заявления гражданина либо крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления указанных выше земельных участков уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий :

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в средстве массовой информации, используемом для официальной публикации муниципальных нормативных правовых актов, и на сайте уполномоченного органа в сети «Интернет».

2) отказывает в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка по основаниям, указанным в п. 6 ст. 39.15 и ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (см. пп. 2.3.2 и 2.3.3 настоящей Справки)

В извещении указываются:

1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;

2) информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, в течение тридцати дней соответственно со дня публикации заявить о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка;

3) адрес и способ подачи заявлений о намерении участвовать в аукционе и сроках их направления;

4) адрес или иное описание местоположения земельного участка;

5) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;

6) площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать;

7) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект;

8) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.

Решение о заключении договора аренды земельного участка либо о предварительном согласовании предоставления земельного участка принимается уполномоченным органом без проведения аукциона только в том случае, если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) о намерении участвовать в аукционе не поступили.

В этом случае уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не сформирован) либо о заключении договора аренды. В первом случае договор аренды заключается после постановки участка на кадастровый учет и поступления заявления от лица, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании предоставления участка. Договор заключается без проведения аукциона.

Если в течение тридцати дней с момента публикации извещения поступили иные заявления граждан и/или крестьянских (фермерских) хозяйств о готовности участия в аукционе, предоставление земельного участка осуществляется исключительно на аукционе.

При этом, согласно ч. 7 ст. 39.18 Земельном кодексе РФ в этом случае проведение аукциона является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.

Порядок предоставления земельных участков на аукционе рассмотрен детально в отдельной аналитической справке.

1 Приведенный ниже перечень систематизирует основания отказа, установленные анализируемой статьей, но не является исчерпывающим и не охватывает все предусмотренные данной статьей исключения и нюансы.

Земли государственной и муниципальной собственности могут быть не только переданы во временное пользование, но и проданы. Варианты реализации наделов обозначены в . Порядок продажи земельного участка предполагает проведение торгов в виде аукциона, кроме некоторых других ситуаций, в частности:

• если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
• если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
• если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
• если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
• если на участке имеются постройки;
• земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
• земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
• земли реализуются для организации ЛПХ

Каждый из видов земель продается в порядке, установленном российским законодательством. Сделки купли-продажи обязательно проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Торги, как форма продажи земель государственной и муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Торги проводятся в следующем порядке, установленном

1. Организатор назначает место и время прохождения процедуры, а также разъясняет порядок предоставления заявок на участие в торгах. Извещение помещается на электронном ресурсе организатора, а также в прессе, не менее чем за 30 дней до начала процедуры.
2. Граждане, желающие принять участие, не позднее 5 дней до начала конкурса подают заявку (посмотреть и скачать можно здесь: ). Каждый претендент имеет право на подачу одного заявления.
3. Проводятся торги, ведется обязательный протокол. В документе фиксируется окончательная цена.
4. После выявления победителя происходят расчеты, и составляется договор купли-продажи.
5. Право на землю официально ставится на учет в назначенном законом порядке.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности производится лишь в отношении тех наделов, которые описаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора купли-продажи

Купчая оформляется в письменном виде на типовом бланке. Участниками данной сделки выступают распорядители надела – администрация, федеральный орган, а также граждане или организации. Первые являются продавцами, а вторые покупателями. Каждый из участников должен быть дееспособным, а также подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

В договоре обязательно должна присутствовать следующая информация:

• место и дата осуществления сделки;
• реквизиты сторон;
• права и обязанности сторон;
• сведения об объекте сделки, включая технические параметры участка;
• порядок выполнения расчетов по сделке;
• расчет стоимости участка;
• условия опротестования сделки;
• подписи сторон.

Обязательным условием для вступления данного соглашения в законную силу является его регистрация в Росреестре. Для этого покупатель обязан обратиться в данный орган и подать пакет необходимых документов.

Постановка на учет осуществляется не позднее десяти дней и помимо договора купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы.

Список документов

В качестве документов для оформления договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: ) могут выступать следующие бумаги:

• паспорт покупателя и документы продавца;
• технические бумаги на землю;
• документы, являющаяся основанием для проведения сделки;
• бумаги, подтверждающие отсутствие обременений;
• финансовые документы, указывающие на оплату всех необходимых сумм.

Могут потребоваться дополнительные документы во время официальной регистрации сделки в Росреестре.

Цена продажи земельного участка

Пример по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Игорь Анисимов обратился в администрацию своего региона с просьбой продать ему земельный участок, поскольку на территории располагается его ЛПХ.

Через некоторое время мужчина получил отказ, аргументированный тем, что муниципалитет будет проводить , и он может его выкупить исключительно в рамках прохождения этой процедуры.

Анисимов пояснил, что имеет право на покупку земли без проведения аукциона, поскольку там находится его ферма, однако, ничего не вышло. Через некоторое время чиновники назначили аукцион.

Поскольку у Игоря не было достаточно средств, чтобы выкупить землю по аукционной цене, да и в торгах участие планировали принимать несколько человек, мужчина обратился к юристу и с его помощью было составлено исковое заявление о признании действий администрации противоправными. В результате судебного заседания было вынесено решение об отмене аукциона и передаче земли по кадастровой стоимости Анисимову.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

1. Реализация земель, принадлежащих муниципалитету или государству, происходит согласно установленному законом порядку.
2. Участки могут быть проданы в стандартном порядке – путем оформления купчей и ее дальнейшей регистрации, а могут быть реализованы на торгах.
3. Торги проходят в форме аукциона, что позволяется реализовать земли по достаточно высокой цене, а также исключить сложности при выборе покупателя.
4. Процесс торгов также определен земельным законодательством и содержит ряд обязательных действий.
5. Организаторы обязаны опубликовать извещение о проведении аукциона за 30 дней до его начала.
6. Потенциальные участники подают заявку и вносят задаток. Если заявка одна, то конкурс все равно считается состоявшимся. Заявление на участие подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.
7. Во время торгов обязательно ведется протокол и по итогам конкурса составляется договор.
8. Сделка обязательно проходит регистрацию в Росреестре и только тогда вступает в законную силу. Для постановки на учет требуется не только договор купли-продажи , но и пакет обязательных документов на землю.
9. В договоре купли-продажи указываются все существенные условия, включая подробное описание земельного участка и его цену.
10. Цена зависит от того, каким образом реализуется участок. Если продажа осуществляется на торгах, то стоимость определяется в процессе проведения аукциона. В том случае, когда надел реализуется без торгов, цена устанавливается не выше кадастровой стоимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Добрый день, меня зовут Татьяна, и я столкнулась с небольшой сложностью. Дело в том, что я узнала, что скоро администрация будет продавать наделы под ИЖС. Я решила приобрести площадь и отправилась подавать заявку на участие в аукционе.

Во-первых, выяснилось, что стоимость земель была гораздо выше кадастровой, хотя это противоречило нормам закона, и, во-вторых, мне отказали в заключении договора купли-продажи , потому что моя заявка на конкретный участок была единственной.

Подскажите, законны такие действия, и как опротестовать высокую стоимость земли?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. Прежде всего, вы заблуждаетесь относительно стоимости. Согласно ст. 39.4 ЗК РФ , земли продаются по цене, не превышающей кадастровый показатель только в том случае, если не проводится аукцион. Если имеют место торги, то цена будет установлена на том уровне, который заявил выигравший покупатель.

Что касается отказа по причине единственной заявки, то такие действия неправомерны. В данном случае выкупная стоимость определяется по уровню данной заявки и это не может стать причиной отказа.

Сейчас вам следует обратиться в суд и попытаться оспорить действия организаторов торгов. Если судья примет решение в вашу пользу, то вы сможете купить землю.

Предоставление земельных участков. Прекращение права собственности.

С 1 марта 2015 года вступила в силу основная часть внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и иные законы, которые внесли существенные изменения в части вопросов предоставления земельных участков и прекращения прав собственности на них.

Предоставление земельных участков,

находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Федеральный закон N 171-ФЗ ввел в Земельный кодекс новую главу V.1, в которой теперь соединены все процедуры предоставления земельных участков, предусмотренные в ранее действовавшей редакции Земельного кодекса статьями 28-34, 38-39, которые согласно вышеуказанному закону были признаны утратившими силу. Таким образом, указанные поправки ввели в действие единый порядок предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности для всех целей использования.

Согласно федерального закона N 171-ФЗ, пункт 10 ст. 3 Федерального Закона о введении в действие Земельного кодекса, который ранее регламентировал полномочия органов в части распоряжения земельными участками, права на которые не разграничены, утратил силу, введена статья 3.3 указанного закона, согласно которой право распоряжения неразграниченными государственными землями оставлено за органами местного самоуправления, при этом конкретизировано, какой орган и при каких условиях обладает таким правом.

Новым законом определены условия, когда неразграниченными участками не могут распоряжаться органы местного самоуправления, например - участками, расположенными в городах федерального значения, участками, предоставляемыми для размещения дорог федерального значения и некоторыми другими.

Однако новый закон в статье 34 предусмотрел исключения из указанного правила, согласно которым предусмотрено, что если до вступления в силу указанного Закона (01 марта 2015 г.) органом местного самоуправления муниципального района уже было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении неразграниченного земельного участка, который расположен в границах муниципального района, или в случае если размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже такого земельного участка или аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка, то тогда предоставление такого земельного участка на основании данного решения или по результатам аукциона осуществляет орган местного самоуправления муниципального района, который принял указанное решение, разместил либо опубликовал указанное извещение, независимо от наличия утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в границах которого расположен такой земельный участок.

Помимо этого, новым законом на органы власти и местные органы самоуправления возложена обязанность по выставлению на продажу свободных земельных участков на основании письменных заявлений граждан и организаций.

Новый закон предусмотрел, что земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, подлежат безвозмездной передаче в собственность поселений, утвердивших правила землепользования и застройки, если такие земельные участки расположены на территории соответствующих поселений (п.1 ст.39.30 ЗК РФ).

Новый закон, внесший поправки в Земельный кодекс, не внося существенных изменений, упорядочил в статье 39.5 Земельного кодекса, ранее предусмотренный предыдущей редакцией Земельного кодекса, перечень оснований предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность бесплатно.

Согласно новой редакции Земельного кодекса, земельные участки для строительства зданий и сооружений могут быть предоставлены на аукционах только на праве аренды (пункт 7 статьи 39.11 Земельного кодекса). Исключение из данного правила предусмотрено статьей 39.18 Земельного кодекса, согласно которой земельный участок для целей строительства на аукционе может быть продан, например, для целей индивидуального жилищного строительства и некоторых иных случаев.

Как и в ранее действовавшей редакции Земельного кодекса новым законом определено, что формирование земельного участка, который предполагается предоставить через аукцион, а также проведение аукциона, могут быть осуществлены как органами государственной и муниципальной власти, так и заинтересованными в приобретении земельного участка гражданами или юридическими лицами.

Новацией в рамках внесенных поправок в Земельный кодекс в части порядка проведения аукционов стала возможность проведения аукциона по предоставлению земельного участка в электронной форме . Кроме того, новой редакцией Земельного кодекса предусмотрена возможность создания реестра недобросовестных участников аукциона, куда будут вносится информация о победителях аукционов по предоставлению земельного участка, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка. Новой редакцией кодекса, в отличие от старой, которая предусматривала возможность заключения договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, а также с единственным принявшим участие в аукционе только для аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства, снято такое ограничение.

Новой редакцией кодекса введен ограниченный перечень из 19 оснований для отказа в проведении аукциона. Данные основания можно условно разделить на три группы:

1. Если проведение аукциона приведет к нарушению прав третьих лиц, например - наличие на участке объектов недвижимости, находящихся в их собственности – пп.8,9 п.8 ст. 39.11 Земельного кодекса, наличие, зарегистрированных прав третьих лиц на участок – пп.7, 13, 16, 17, 18 п.8 ст. 39.11 Земельного кодекса).

2 Если не осуществлены необходимые процедуры подготовки земельного участка к проведению аукциона, например - границы земельного участка не уточнены в установленном порядке – пп.1 п.8 ст. 39.11 Земельного кодекса, не проведена государственная регистрация права собственности (за исключением случаев, когда на торги выставляется участок относящийся к неразграниченной государственной собственности) – пп.2 п.8 ст. 39.11 Земельного кодекса, не установлены параметры разрешенного строительства на земельном участке – пп.3 п.8 ст. 39.11 Земельного кодекса, не получены технические условия для осуществления строительства на земельном участке – пп.4 п.8 ст. 39.11 Земельного кодекса, не определен вид разрешенного использования земельного участка или вид разрешенного использования не соответствует целям, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка – пп.5 п.8 ст. 39.11, земельный участок не отнесен ни к одной из категорий – пп.6 п.8 ст. 39.11 Земельного кодекса.

3. В случаях когда участок не может находится в частной собственности или ограничен в обороте, например, если участок зарезервирован или необходим для государственных нужд - пп.12, 14, 15, 19 п.8 ст. 39.11 Земельного кодекса, земельный участок ограничен в обороте или изъят из оборота – пп.10, 11 п.8 ст. 39 Земельного кодекса).

Кроме того, в законе, внесшем поправки в Земельный кодекс, определено, что до 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями для отказа в принятии решения о проведении аукциона, предусмотренными пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, что дает широкие возможности для злоупотреблений в данной сфере.

Как уже было ранее сказано, внесенные поправки в Земельный кодекс, ввели новый принцип предоставления земельных участков, согласно которому земельные участки предоставляются путем проведения торгов за исключением некоторых случаев. Исключения из перечня случаев, при которых участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются исключительно путем проведения торгов при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности стали указаны в п.2 ст.39.3 ЗК РФ, а при аренде - в п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

Законом введено правило, согласно которому изменение вида разрешенного использования участка в договоре аренды, заключенного по итогам аукциона или признания аукциона несостоявшимся не допускается.

Законом о внесении изменений в Земельный кодекс введена статья 39.14 ЗК РФ, которой установлен порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Где прежде всего указано, что для предоставления участка необходимо, чтобы границы участка были уточнены в установленном порядке, для чего предусмотрено, что перед началом процедуры предоставления участка его необходимо образовать. В рамках образования земельного участка по инициативе заинтересованного лица первым шагом является подготовка им схемы расположения земельного участка, если не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка.

При этом новой редакцией Земельного кодекса предусмотрено исключение из данного правила , которое состоит в том, что если образование земельного участка происходит из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов, то подготовка схемы расположения земельного участка заинтересованным лицом не допускается (подпункт 1 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ). Таким образом, заинтересованное лицо для того, чтобы образовать земельный участок, находящийся в границах населенного пункта (или города федерального значения), в случае отсутствия проекта межевания, должно подготовить этот проект за свой счет. Учитывая, что к примеру в Москве, минимальной единицей, в отношении которой может быть подготовлен проект межевания, является квартал, подготовка такого проекта становиться очень накладной для заинтересованного лица.

Если же земельный участок уже образован, он может быть предоставлен на основании заявления о предоставлении земельного участка с приложением необходимых документов через 30 дней после подачи такого заявления на основании решения о предоставлении земельного участка или договора купли-продажи или аренды.

Если законом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, заявитель выбирает сам, при этом предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно .

В новой редакции Кодекса содержатся исключения, при которых вышеуказанный порядок не подлежит применению:

1. Предоставление земельных участков бесплатно в собственность граждан, имеющих 3 и более детей.

2. Заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, заявителем, признанным единственным участником аукциона или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

3. Заключение договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.

4. Предоставление земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

Как и в предыдущей редакции Кодекса, в новой его редакции определено, что исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность или в аренду обладают собственники зданий, сооружений, помещений в здании, сооружении, расположенных на таких земельных участках и лица, обладающие правом хозяйственного ведения, правом оперативного управления на здание, сооружение, помещение расположенное на таком земельном участке (земельный участок предоставляется только в аренду). Статья 35 Кодекса, регулирующая данные вопросы, не претерпела серьезных изменений за исключением следующего - так в новой редакции статьи определено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, новой редакцией статьи предусмотрена возможность отчуждени я объекта недвижимости без земельного участка в случае, когда земельный участок не принадлежит собственнику объекта.

В новой редакции кодекса возможность предоставления земельных участков для строительства при условии предварительного согласования места размещения объекта (акт выбора) отменено.

Новый порядок предоставления участков предусматривает, что предоставление участков будет производится на основании градостроительной документации (генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документация по планировке территории). Тут также действует принцип, что продажа участка для строительства не допускается, возможна только аренда либо предоставление участка идет на ином праве. Как ранее было сказано, исключение в данном случае составляет продажа земельных участков на аукционах под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, крестьянское фермерское хозяйство, садоводство, дачное хозяйство (п.2 ст. 39.2, п.7 ст. 39.11, ст. 39.18 ЗК РФ).

Однако и здесь есть ограничение: в законе отдельно оговорено, что если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (п.7 ст.39.11 ЗК РФ).

Новой редакцией Земельного кодекса установлены ограниченные сроки аренды участков, предназначенных под строительство. Так, в целях строительства, реконструкции зданий, сооружений, участки могут быть предоставлены в аренду на срок от 3 до 10 лет, на срок до 49 лет для размещения линейных объектов и на срок до 20 лет для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства (для земельного участка в границах населенного пункта). По истечении этого срока арендатор не будет иметь преимущественного права заключения договора на новый срок, а органы местного самоуправления могут предоставлять такие участки на аукционах вместе с долгостроем. Это будет стимулировать к более активному использованию земельных участков.

Новой редакцией Земельного кодекса в статье 34 устанавливается переходный период, в части положений по вопросам предоставления участков для строительства.

Так, до 1 марта 2018 года участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование согласно статьям 31 и 32 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона, касающиеся предоставления участков по акту выбора) без проведения торгов, если предоставление такого участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее, чем за три года до предоставления земельного участка.

Также в статье 34 Кодекса указано, что если до вступления в силу нового Закона (01 марта 2015 г.) органом государственной власти или органом местного самоуправления согласно с пунктом 3 статьи 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона) опубликовано сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона), но не позднее 1 января 2018 года.

Также Новой редакцией Кодекса предусмотрено, что если до дня вступления в силу Закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с п. 3 ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях предоставления такого земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии с п.4 ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) (п.6 ст.34 Закона).

Кроме того, Законом предусмотрено, что до 1 января 2018 года допускается утверждение проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона).

Законом также предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений, заключенных до дня вступления в силу Закона или после дня вступления в силу Закона, в соответствии с п.2 ст.34 Закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона).

Случаи предоставления земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов установлены п.2 ст. 39.6 ЗК РФ. В рамках данной статьи некоторому уточнению подверглись положения, касающиеся предоставления участка для завершения строительства или воссоздания утраченного объекта. Так, законом определено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона, в соответствии с настоящим подпунктом, допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду (вне зависимости от даты регистрации права на объект незавершенного строительства), собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Законом введено правило, согласно которому изменение вида разрешенного использования участка в договоре аренды, заключенного по итогам аукциона или признания аукциона несостоявшимся не допускается.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Прекращение права собственности на земельный участок

Согласно новой редакции Кодекса, основания для прекращения права собственности на земельный участок не претерпели изменений и теперь установлены в главе VII.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации: право частной собственности охраняется законом - никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Новым законом определены условия, когда неразграниченными участками не могут распоряжаться органы местного самоуправления, например - участками, расположенными в городах федерального значения, участками, предоставляемыми для размещения дорог федерального значения и некоторыми другими.

Согласно статье 44 Земельного кодекса право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

В целом, вступившие в силу с 1 марта 2015 года поправки в Земельный кодекс, внесенные в Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ изменений в Земельный кодекс Российской Федерации позволили упорядочить имевшуюся до принятия поправок нормативную базу, более детально урегулировать вопросы предоставления земельных участков; очевидно, что внесенные изменения стали еще одним шагом для дальнейшего совершенствования земельного законодательства.